Loi pinel sans apport en 2022 : définition et conseils !

Loi pinel sans apport : définition

Qu’est-ce que la loi Pinel

Ce dispositif de défiscalisation a vu le jour en 2014 et se prolonge jusqu’en 2024 avec le Pinel +. Il offre la possibilité pour les contribuables français, d’acquérir un bien immobilier neuf dans le but de le louer. Le Pinel permet de bénéficier de réductions d’impôts sur le revenu tout en s’engageant à louer le logement pour une durée allant des 6 à 12 ans.

Le Pinel a pour objectif d’augmenter les offres de logements dans les “zones tendues” avec des loyers raisonnables, tout en motivant les futurs investisseurs à acheter des biens immobiliers neufs tout en bénéficiant d’avantages :

• Se construire un patrimoine immobilier ;
• Penser à sa retraite ;
• Obtenir une plus-value en cas de la vente du bien ;
• Louer le logement à sa famille ;
• Bénéficier d’un abattement fiscal pouvant aller jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.

Pour être éligible au Pinel, il faut acheter un logement neuf ou en VEFA, se trouvant dans une zone éligible et qui respecte le plafond des loyers et les ressources des locataires. Attention, il n'est possible d’acheter que deux biens immobiliers par an, dans la limite du plafond fiscal de 300 000 €.

Qu’est-ce qu’un investissement sans apport

Acheter un bien immobilier sans apport consiste à faire financer l’achat du bien via un crédit immobilier (prêt à 110 %), comprenant le prix du bien et tous les frais annexes. Cela concerne les frais de notaire, de garanties, les honoraires d’agences… Bien souvent, les banques sont frileuses à accorder ce type de crédit, car elles veulent être certaines que vous êtes en capacité de rembourser vos mensualités de crédit.

Loi pinel sans apport : c’est possible ?

Est-il possible d’investir sans apport ?

Investir dans l’immobilier sans apport est possible dans le cadre d’un projet d’investissement locatif. Pour cela, il faut présenter un projet viable ainsi qu’un très bon profil personnel et professionnel. Avec un dossier mettant en avant la réduction d’impôt qu’offrent le Pinel, ainsi que les loyers qui vous seront versés chaque mois permettant de rembourser une grosse partie des mensualités, vous avez plus de chance de faire accepter votre dossier. De plus, avec un prêt négocié, il est possible de faire davantage d’économies.

Simuler son investissement sans apport sous Pinel

Vous souhaitez connaître le montant d’un investissement sans Pinel ? Il faut lister dans un premier temps toutes les sorties liées au bien immobilier. Il s’agit de la taxe foncière, des charges de copropriété, du montant mensuel du remboursement du prêt, des assurances, des travaux… Dans un second temps, vous faites un point sur les entrées que vous percevez grâce au bien : le montant du loyer, les charges locatives et l’avantage fiscal.

En connaissant l’effort mensuel à prévoir pour votre opération, vous pouvez ajuster votre projet afin de ne pas vous retrouver dans une situation compliquée.

Loi Pinel sans apport : nos conseils

Attention à la date

Comme évoqué en première partie, le Pinel est reconduit jusqu’en 2024. Mais alors, quel est le meilleur moment pour investir dans un bien locatif et profiter des meilleurs taux de réduction ?

Pour cette année 2022, la réduction actuellement en place est encore très avantageuse. En effet, les réductions sont de :

• 12 % pour une durée de location de 6 ans ;
• 18 % pour une durée de location de 9 ans ; 
• 21 % pour une durée de location de 12 ans.

Les niches fiscales sont quant à elles limitées à une réduction d’impôt de 10 000 €.

À partir de janvier 2023, les niches fiscales sont maintenues et les taux vont commencer à baisser de :

• 10,5 % pour une durée de location de 6 ans ;
• 15 % pour une durée de location de 9 ans ;
• 17,5 % pour une durée de location de 12 ans.

Pour l’année 2024, il n’y a pas de changement de plafond des niches fiscales, mais on observe une nouvelle diminution des taux :

• 9 % pour une durée de location de 6 ans ;
• 12 % pour une durée de location de 9 ans ; 
• 14 % pour une durée de location de 12 ans.

Trouver un bien éligible

Avant tout achat, il est important de bien évaluer son opération. Pour cela, il faut étudier l’emplacement du futur bien immobilier et vérifier qu’il se trouve dans une “zone tendue”, éligible au dispositif Pinel. Pour le logement en lui-même, il doit être livré conforme et achevé au plus tard 30 mois après la Déclaration d’Ouverture de Chantier.

Profiter de l’effet de levier

Investir dans un bien en Pinel sans apport vous offre la possibilité de profiter de l’effet de levier du crédit. L’avantage est de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers et de réduire fortement son imposition. Les loyers couvrant en grande partie les mensualités de crédit, vous profitez d’un avantage indéniable avec ce dispositif.

Obtenir le meilleur crédit

Pour faire une bonne opération immobilière, il vous faut convaincre votre banque avec un dossier en béton. Sachez qu’il est possible de négocier le taux d’intérêt et les frais de dossier afin de faire des économies, mais votre projet doit être bien réfléchi pour être accepté.