Défiscaliser immobilier locatif : quelles sont les stratégies ?

Lorsque l’on recherche un moyen d’optimiser sa trésorerie personnelle, on passe par l’étape de défiscalisation : quelles solutions mettre en place pour récupérer de l’argent sur ses impôts ? Si de nombreuses méthodes existent comme faire un don à une ou plusieurs associations, s’abonner à un magazine d’information économique ou politique à l’année, engager des prestataires de garde d’enfant ou pour le ménage, etc., vous pouvez aussi regarder du côté de vos investissements financiers. Outre les versements effectués sur un PER (Plan d’Épargne Retraite) et d’autres supports d’épargne similaires, pensez à la défiscalisation immobilière !

Au sens large, cela regroupe tous les moyens de défiscaliser liés à l’immobilier (incluant donc les SCPI fiscales). Ici, nous allons nous concentrer sur les stratégies à notre disposition pour défiscaliser grâce à l’immobilier locatif, en faisant un point sur les mises à jour des dispositifs à compter de 2024.

Investissement immobilierDéfiscalisation
Mise à jour le 15 Décembre 2023
stratégie pour défiscaliser via l'immobilier
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Investir dans le neuf avec la loi Pinel et le nouveau Pinel Plus

La défiscalisation Pinel, c’est peut-être le premier choix qui vous vient en tête quand vous entendez parler de défiscaliser avec la pierre locative. En effet, cette loi a été prorogée à plusieurs reprises, avec une date finale de clôture fixée cette fois au 31 décembre 2024. À la suite du passage de la loi de finances pour 2021, les règles ont changé. Pour conserver un taux de défiscalisation plein, à savoir 12, 18 ou 21 % pour une durée d’engagement respective de 6, 9 ou 12 ans, les investisseurs devront désormais revoir leur projet vers un axe plus « vert ».

En définitive, si vous respectez les critères du Pinel +, vous conserverez les mêmes avantages qui étaient jusqu’à lors appliqués pour un investissement Pinel. Ces critères de qualité et de confort comprennent, entre autres :

  • une double exposition pour les T3 et plus ; 
  • au moins un espace extérieur privatif d’une superficie minimale selon le type du bien (par exemple, 3 m 2 minimum pour un T1, etc.) ; 
  • une surface d’habitation minimum requise pour chaque typologie de logement (par exemple, 28 m2 minimum pour un T1, etc.) ;
  • si l’achat ou la construction intervient en 2024 : une note A au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Dans le cas contraire, le dispositif Pinel vous sera toujours favorable, mais à moindre échelle. En effet, depuis 2023, un taux dégressif s’applique, qui diminue encore en 2024 jusqu’à l’arrêt total du dispositif.

  • Pour tout achat en 2023 : 10,5 % pour 6 ans, 15 % pour 9 et 17,5 % pour 12 ans.
  • Pour toute acquisition en 2024 : 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 et 14 % pour 12 ans.

La location meublée au régime réel

La défiscalisation LMNP ou LMP 

Si en location nue vous avez le choix entre le micro foncier et le foncier au réel, en cas de location meublée, il s’agit du régime micro-BIC ou du BIC au réel. Toutefois, la particularité est que vous devez opter pour un statut en plus de choisir le régime forfaitaire ou non.

En tant que LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), vos revenus locatifs ne dépassent pas les 23 000 € annuels et 50 % de l’ensemble de vos revenus fiscaux. Au réel, le loueur LMNP est avantagé doublement : il défiscalise en déduisant ses frais et charges réellement réalisés, tout en bénéficiant de l’amortissement du mobilier et de l’immobilier sur plusieurs dizaines d’années.

Pour en savoir plus : La défiscalisation en LMNP : le guide complet

Le deuxième statut possible est celui de LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Ici, vous passez en professionnel dès lors que vos revenus locatifs meublés dépassent les 23 000 € annuels et que votre activité de bailleur et votre source de revenus principale. C’est un bon plan notamment si vous êtes assujetti à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), car vos biens utilisés dans votre exercice de LMP peuvent sortir de votre assiette fiscale (sous conditions), étant alors considérés comme des « outils de travail ». Autre point positif, au-delà de 5 années d’activité de loueur LMP, la plus-value immobilière obtenue à la vente peut se voir totalement exonérée d’impôt (il faut aussi avoir moins de 90 000 € de CA annuel HT depuis 2 ans). 

La fin du programme Censi-Bouvard

Toujours dans la stratégie de location meublée, vous pouviez cumuler les avantages du statut LMNP et ceux de la loi de défiscalisation Censi-Bouvard. Il s’agissait d’investir dans une résidence de services à la personne (résidence étudiante, résidence senior, EHPAD, etc.) et de déléguer totalement la gestion locative du bien immobilier acquis au gestionnaire de la résidence. Vous aviez alors une réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 11 % du coût du logement, étalée sur 9 ans.

Néanmoins, le dispositif Censi-Bouvard s’est terminé au 31 décembre 2022.

Investir dans l’ancien pour défiscaliser en immobilier

Avec le dispositif Malraux 

Pour un investissement immobilier dans l’ancien, la défiscalisation s’obtient en partie grâce à la réalisation de travaux. C’est le cas via le dispositif Malraux, qui s’adresse majoritairement à des investisseurs particuliers disposant d’une enveloppe de solvabilité assez conséquente, puisqu’il faut avancer le coût de travaux conséquents sur des appartements appartenant à des immeubles situés en SPR (Site Patrimonial Remarquable) de France. Selon la situation géographique du bien acheté, vous vous engagez à engager des travaux de restauration selon des dispositions spécifiques (ouvriers agréés, etc.) pour obtenir un abattement fiscal de l’ordre de 22 à 30 % du coût des travaux, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans consécutifs. 

Ensuite, sur une période de 9 ans, le logement doit être loué à titre de résidence principale et dans les 12 mois maximum suivant la fin des rénovations. 

Avec la loi Denormandie

Le dispositif Pinel pour l’immobilier ancien : la loi Denormandie propose les mêmes avantages fiscaux que Pinel +, avec un taux de défiscalisation allant jusqu’à 21 % pour 12 ans d’engagement à la location nue. Cette fois, il s’agit d’acheter un bien ancien et de le rénover pour au moins 25 % du prix d’achat de l’appartement ou de la maison.

Ce programme immobilier a été prorogé une dernière fois jusqu’au 31 décembre 2023. 

Avec le déficit foncier

Alors que la réduction d’imposition de Denormandie est lissée sur plusieurs années, le déficit foncier est la promesse d’un gain fiscal immédiat. Dans le cas du déficit foncier, vous imputez vos travaux réalisés (rénovation ou réhabilitation) sur un bien immobilier destiné à la location vide, directement sur la somme de vos loyers perçus à l’année. Si vos frais (régime foncier au réel uniquement) dépassent vos recettes générées, alors le résultat est négatif et c’est ce que l’on appelle le déficit foncier.

Vous pouvez vous en servir pour réduire votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, sachant que son excédent reste reportable sur vos revenus locatifs (report déficitaire) pendant les 10 années suivantes. 

L’ancienne loi Cosse devenue Loc’Avantage pour réduire ses impôts

Autre possibilité pour défiscaliser dans l’immobilier, signer une convention avec l’Anah pour bénéficier du dispositif Loc’Avantage, autrefois nommé « loi Cosse ». Vous devez respecter les conditions d’accès, comme louer votre logement vide pour 6 années minimum, à un loyer plafonné (selon 3 niveaux de décote) en tant que résidence principale. Le logement doit aussi avoir une étiquette-énergie entre A et E au DPE (ne doit pas être une passoire thermique) et ne doit pas être loué à l’un des membres de votre famille. 

Selon le niveau de décote de loyer appliqué, vous obtenez une réduction d’impôt en intermédiation locative de 20 %, 40 % ou 65 %. En d’autres termes, plus vous réduisez le prix du loyer pour permettre à des foyers modestes l’accès au logement, plus vous êtes gagnant fiscalement. 

Dans le même thème : Quel régime fiscal choisir pour son projet locatif ?

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Fort de votre lecture et de l’observation de ces différentes stratégies fiscales immobilières, vous vous demandez peut-être comment investir en immobilier locatif quand on n’y connaît pas grand-chose ou quand on ne dispose pas de temps suffisant.

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Défiscaliser immobilier : FAQ

Comment défiscaliser sans investir dans l’immobilier ?

La pierre locative n’est pas le seul moyen de défiscaliser. Des produits d’épargne existent également. Par exemple, le PER (Plan d’Épargne Retraite) vous permet de mettre de côté pour votre retraite en investissant dans des fonds euros ou en unités de compte et de profiter de la défiscalisation de chacun de vos versements (mensuels, trimestriels ou exceptionnels) si vous choisissez cette option. Nous pouvons tout autant citer des enveloppes comme l’assurance-vie, l’investissement en Fonds Communs de Placement dans l’Innovation (FCPI), l’achat de valeurs mobilières via le PEA (Plan d’Épargne en Actions), etc.

Quel abattement pour location meublée ?

Pour un logement loué en meublé de façon classique et sous le régime micro-BIC, un abattement de 50 % des recettes locatives annuelles s’applique. Pour les locations saisonnières classées meublées de tourisme et chambres d’hôtes, ce taux passe à 71 %.

Poursuivez votre lecture : Défiscalisation immobilière : qui peut en profiter ?

Marie
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