Quel régime fiscal choisir pour son projet locatif ?

Location vide ou meublée ?

Les revenus locatifs d’un propriétaire-bailleur peuvent être soumis à plusieurs régimes d’imposition suivant la nature de la location et le montant des recettes locatives. 

Pour la location vide et afin d’alléger votre imposition, vous pouvez déduire des charges, comme par exemple le coût des travaux réalisés dans votre bien si vous avez opté pour un bien à rénover et les intérêts de l’emprunt qui finance votre investissement locatif. Attention tout de même, tous les types de travaux ne peuvent pas être déductibles.

Dans le cas d’un bien entièrement rénové et remis à neuf, n’oubliez pas que vous avez le droit à des dispositifs de défiscalisation. En effet, pour déduire vos impôts, on pense au dispositif Borloo ancien qui a pour but d'encourager les propriétaires à louer leurs logements à des locataires aux revenus moyens ou faibles. Il concerne tous les logements anciens. On pense aussi à la Loi Pinel pour un investissement avec obligation de location pendant 6, 9 ou 12 ans et réservée aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif.  

Pour la location meublée, il existe deux statuts, et en matière de fiscalité, tout dépendra duquel vous choisirez.

• Loueur en meublé professionnel (LMP)

Dans ce cas, vous avez un statut professionel et devez remplir certaines conditions de revenus notamment pour en bénéficier. En effet, les recettes annuelles tirées de cette activité de loueur meublé par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000€ et ne doivent pas excéder les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu. 

• Loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Dans ce cas de LMNP, deux possibilités s'offrent à vous :

1. le LMNP au réel où les travaux ou intérêts d’emprunt, considérés comme des charges, mais aussi les amortissements peuvent être déduits des recettes générées par vos revenus locatifs, ce qui vous permet de réduire considérablement vos impôts (voire parfois ne pas en payer)
2. le LMNP micro-bic vous permettant un abattement de 50% sur vos revenus imposables. 

Quel régime fiscal choisir pour son investissement locatif ?

La location nue micro-foncier ou au réel ?

Pour résumer, le régime micro-foncier dépend de vos revenus fonciers annuels. En location vide, les loyers sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Si la somme des loyers ne dépasse pas les 15 000€ par an, vous êtes rattaché au régime micro-foncier. Vous obtenez alors un abattement de 30% sur le total des loyers perçus avant imposition.

Le régime d'imposition réel permet de déduire l’intégralité des charges de ses revenus fonciers. En effet, en déduisant des loyers les charges déboursées (frais de gestion, travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.). Si les charges sont supérieures aux loyers encaissés, il n’y a pas d’impôt à payer et le déficit peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700€. Le régime fiscal foncier au réel est donc particulièrement intéressant lorsque vos revenus annuels sont supérieurs à 15 000€.

Location meublée micro bic ou au réel ?

Comme nous l’avons vu plus haut, pour un logement meublé, vous avez le choix entre les deux statuts, LMP ou LMNP. Dans le cas du régime de LMNP, le loueur peut amortir les dépenses engagées en suivant des normes comptables bien spécifiques. Pour la fiscalité du meublé, on note deux régimes :

1. Le régime Micro Bic : simple abattement de 50% ou de 71% en cas de classement meublé de tourisme. Par comparaison, en location vide, l’abattement est seulement de 30%.
2. Le régime Réel Simplifié : avec ce régime, souvent plus intéressant, vous pourrez amortir la valeur du bien, du mobilier, des travaux, et déduire toutes les dépenses liées à l’activité (charges de copropriété, frais d’acquisition, honoraires d’agence, intérêts, etc.

Vous pouvez aussi investir dans un local commercial, ce type d’investissement étant souvent oublié, mais pouvant pourtant être intéressant en matière de rentabilité locative. Les impayés de loyers sont moins fréquents et l'investisseur ancre son projet sur un bail de longue durée. Le contrat de location est plus souple et il permet de répercuter davantage de charges sur le locataire.

Avec de la location de locaux professionnels équipés, comme la location de logements meublés, les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Autrement dit, le bailleur de locaux d'exploitation loués équipés est assimilé à un commerçant.

En deçà d’un certain plafond, le propriétaire-bailleur relève du régime forfaitaire de la micro-entreprise. Au-delà de ce plafond ou sur option, il relève du régime réel des BIC. 

Pour résumer, nous vous listons les dispositifs fiscaux disponibles : 

• Denormandie, programme coeur de ville, pour investir dans un bien à rénover en centre-ville. Ce dispositif vise à inciter la réalisation de travaux de rénovation dans des zones déterminées comportant de nombreux logements vacants ou en mauvais état, en France.
• Pinel, dispositif qui ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d'achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf. 

Si votre investissement a été réalisé avant 2013 c'est le dispositif Scellier qui s'applique, s'il a été réalisé entre  janvier 2013 à août 2014, le dispositif Duflot et pour les investissements réalisés par la suite ce sera le régime Pinel.

• Micro-foncier, pour les revenus locatifs inférieurs à 15 000€. 
• LMNP (au réel et en micro-bic), ou Loueur en meublé non professionnel, pour déduire des charges de vos revenus locatifs et ainsi bénéficier d’une déduction d’impôt. 
• SCI à l’IS et à l’IR. La SCI à l’IR, dite « transparente », fait que vous êtes imposé sur les revenus tirés de l’exercice social, proportionnellement à votre apport dans le capital. N’hésitez pas à consulter notre simulateur en SCI à l’IR pour vous aider. La SCI à l’IS possède une personnalité fiscale et les résultats sont imposés au titre de l'impôt sur les sociétés. 
• Le régime fiscal Cosse aussi appelé Louer Abordable par sa créatrice l'ancienne ministre du Logement Emmanuelle Cosse, vous permet de bénéficier d'une déduction forfaitaire de 15 à 70%, voire 85% sur vos loyers. Dans le meilleur des cas, si vous touchez 100€ de loyers, vous n'êtes imposé que sur 15€.
• Foncier au réel qui vous permet de déduire certaines charges de vos loyers annuels. Régime intéressant si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000€. 
• Borloo ancien, qui permet de bénéficier d’un abattement de 30% sur les revenus fonciers pendant toute la durée de la convention passée avec l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat). 
• Malraux, dispositif qui s'adresse aux contribuables français investissant dans la rénovation d'immeubles à caractère historique ou esthétique, destinés à la location, et permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt. 

Tableau récapitulatif et comparatif des principaux régimes fiscaux

Exemple de projets pour chacun des régimes sur base d'un achat d'un appartement de 50 m2 par une personne seul dont le revenu est de 30 000€ net par an avec un scénario de revente au bout de 10 ans. Le bien est financé par un emprunt sur 20 ans à 1,5% avec un apport équivalent aux frais de notaires pour chacun des projets :

Attention, ce tableau vous donne un exemple de projet pour chacun des régimes mais ne vise pas à comparer chacun des projets entre eux.

Pour information : dans l'exemple ci-dessus les zones où se situe le bien varient car tous les régimes fiscaux ne sont pas disponibles partout.