Défiscaliser immobilier : quelles solutions en 2024 ?

Lorsque l’on investit dans l’immobilier dans un but d’acheter pour louer, il est classique de s’interroger sur les avantages fiscaux envisageables. En effet, plus le placement est conséquent, plus les opportunités d’optimiser sa rentabilité s’avèrent être les bienvenues. C’est pourquoi nous vous proposons un récapitulatif des solutions existantes en 2024 pour défiscaliser l’immobilier. Que vous désiriez investir dans l’ancien, acquérir un bien sous loi Pinel ou encore opter pour le régime BIC, découvrez les options possibles pour réduire vos impôts en fonction de votre stratégie dans la pierre.

Investissement immobilier
Défiscalisation
Mise à jour le 15 Décembre 2023
défiscaliser immobilier 2024

Qu’est-ce que la défiscalisation dans l’immobilier ?

Quand on parle de défiscaliser un achat dans la pierre, on sous-entend de prendre part à l’un des dispositifs d’incitation à l’investissement locatif mis en place par l’État français afin de dynamiser le secteur immobilier. Comme vous allez le voir, ceux-ci sont nombreux et permettent à chaque investisseur d’optimiser considérablement leurs rendements locatifs en bénéficiant d’un abattement sur leurs impôts sur le revenu.

Qu’il s’agisse de pousser les contribuables à investir dans le neuf ou à réhabiliter des bâtiments anciens, les mécanismes de ces dispositifs de défiscalisation immobilière sont nombreux et évoluent dans le temps en ayant pour la plupart des dates limites.

En 2024, les niches fiscales sont toujours plafonnées à 10 000 € par foyer, ce qui limite fortement les possibilités de défiscaliser ses revenus. Par ailleurs, il y a quelques exceptions à ce plafonnement : les lois Monuments Historiques et Malraux, le déficit foncier, ainsi que la loi Pinel outre-mer.

Investir pour réduire ses impôts en défiscalisant ses travaux dans la pierre

Défiscalisation immobilière grâce à MaPrimeRénov'

Dispositif à la base créé pour les propriétaires en résidence principale occupant leur logement, le mécanisme MaPrimeRénov’ s’est étendu depuis octobre 2020 envers chaque propriétaire bailleur. Il vient en fait remplacer l’aide de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) et le CITE (Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique). Reconduite par la loi finance de 2022, cette aide financière est basée sur la rénovation énergétique des biens immobiliers, afin de lutter contre les effets de passoires thermiques. Tous les logements les plus énergivores sont évidemment les premiers concernés et l’accès à ce dispositif est simplifié pour atteindre l’objectif de l’État de rénover 7 millions de logements d’ici 10 ans. Les travaux éligibles sont les suivants : 

  • l’installation d’une ventilation ; 
  • l’isolation de sa maison ; 
  • opter pour un autre système de chauffage.

En fonction des ressources de votre foyer, de votre lieu d’habitation et du nombre de personnes composant votre ménage, les plafonds d’éligibilité à MaPrimeRénov’ varient. Chaque profil est défini par des couleurs et correspond à une liste précise de travaux réalisables grâce à cette solution de défiscalisation.

LMNP fiscalité : amortir ses coûts de rénovation

Le régime de Loueur en Meublé Non Professionnel (statut LMNP) a le vent en poupe auprès des investisseurs immobiliers locatifs. En effet, grâce à ce statut, vous relevez du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui vous confère des avantages fiscaux intéressants. Parmi eux, la possibilité de faire des économies conséquentes sur la réalisation de travaux, selon certaines conditions. Pour limiter la vétusté d’un bien et empêcher que celui-ci finisse par perdre de la valeur, il faut faire attention à ne pas laisser s’installer :

  • une fragilisation du toit ; 
  • le ternissement du sol et des murs du logement ; 
  • une détérioration grandissante de la peinture en général, etc.

La durée de l’amortissement dépend de son but. Pour le logement en lui-même, il s’étend de 25 à 40 ans, soit entre 2,5 % et 4 % de déduction d’impôts du coût des travaux à l’année. Pour celui du mobilier, c’est entre 5 et 10 ans, soit entre 10 % et 20 % par an. Vous avez entre 10 et 20 ans pour réaliser les travaux. Ceux qui sont amortissables sont uniquement ceux effectués après le début de votre activité de loueur meublé. Ensuite, selon la somme engagée, votre actif bénéficie d’une revalorisation. 

Notez que pour profiter de l’amortissement en LMNP, vous devez être soumis au régime réel, et non pas au micro-BIC.

Pour en savoir plus : LMNP et charges déductibles en 2024 : explications

Comment défiscaliser un bien immobilier grâce au déficit foncier ?

Le déficit foncier est une méthode de montage fiscal consistant à alléger les impôts sur le revenu des propriétaires investissant dans un bien à rénover pour le mettre en location. Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif et que vos charges demeurent plus importantes que les loyers que vous percevez, vous vous trouvez en situation de déficit foncier. Fort heureusement, ce dispositif vous permet donc de réduire considérablement le montant de vos revenus locatifs imposables. Dans la plupart des cas, celui-ci est plafonné à 10 700 € par an. Vous devez néanmoins respecter quelques conditions d’éligibilité :

  • louer votre habitation jusqu’au dernier jour de la troisième année civile suivant l’application de l’imputation du déficit ; 
  • les travaux déductibles (d’amélioration, d’entretien et de réparation) sont à payer dans l’année.

Dans le cas où votre déficit foncier ne dépasserait pas la somme plafond annuelle, mais que vos ressources ne sont pas suffisantes pour l’absorber, alors le surplus est reporté à l’année suivante, dans la limite de 10 ans. Ici, vous ne pouvez bénéficier de ce montage financier que si vous êtes soumis au barème progressif de l’imposition, et non au taux forfaitaire.

Enfin, vous pouvez cumuler cet avantage fiscal avec d’autres solutions de défiscalisation immobilière, comme par exemple la loi Malraux.

calcul rendement locatif

Comment calculer le déficit foncier ?

Grâce à notre simulateur de rendement locatif, calculer votre déficit foncier devient un jeu d'enfant !

Les principales lois de défiscalisation immobilière

Censi Bouvard pour acheter dans une résidence de services et louer meublé

La loi Censi Bouvard vous octroie une déduction d’impôts de 11 % du coût total de votre investissement en résidence de services (EHPAD, résidence étudiante, etc.) dans la limite de 300 000 €. Ces appartements doivent être neufs ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).

Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, vous devez avoir le statut LMNP et relever du régime micro-Bic. Vous vous engagez auprès de l’exploitant pendant 9 ans minimum pour une mise en location en résidence principale. Autre point positif, la gestion de votre bien est totalement déléguée.  

Loi Pinel 2022 : le programme d’investissement dans le neuf est reconduit

Parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière les plus populaires se trouve la loi Pinel. À la base accessible uniquement de 2014 à 2017, elle continue de s’étendre jusqu’en 2024, après avoir été reconduite lors de la rédaction de la loi de finances 2022. Succédant au dispositif Duflot, ce montage financier est destiné aux acheteurs d’immobilier neuf.

En 2024, après acceptation de votre dossier selon des critères d’exigibilité, vous pouvez obtenir un abattement fiscal allant jusqu’à 14 % de votre projet si vous vous engagez à louer votre bien en résidence principale pendant 12 ans. Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez louer un logement vide, et respecter une limite de tarif concernant le loyer. Vous avez la possibilité de louer à un membre de votre famille, si ce dernier est éligible en tant que locataire.

Le dispositif Girardin : pour dynamiser l’immobilier et l’industriel en outre-mer

dispositif-girardin.jpg

Cette loi est entièrement tournée vers les territoires d’outre-mer. Elle vise à stimuler la construction immobilière et le développement économique pour pallier le manque de logements et redynamiser les DOM-TOM. Tout comme la loi Pinel, le dispositif devait s’arrêter en 2017, mais il a été prorogé. Dans les DOM, vous pouviez en bénéficier jusqu’en 2020 et dans les TOM, vous pouvez toujours en profiter jusqu’au 31 décembre 2025. Les îles concernées par ce moyen de défiscalisation immobilière sont :

  • la Martinique ; 
  • la Guadeloupe ; 
  • Mayotte ; 
  • la Guyane ;
  • la Réunion ; 
  • Saint-Barthélemy ; 
  • la Nouvelle-Calédonie ; 
  • Saint-Martin ; 
  • la Polynésie française ; 
  • Wallis et Futuna ; 
  • Saint-Pierre-et-Miquelon.

Il existe la loi Girardin « immobilier » et la loi Girardin « industriel ». La réduction d’impôts peut être conséquente, pouvant atteindre 50 % du montant de votre investissement si votre projet coche toutes les cases d’exigibilité. De plus, investir dans ces îles ultramarines vous expose à un plafond de niches fiscales plus élevé qu’en métropole : 18 000 €. Finalement, au-delà de l’abattement fiscal, vous étendez votre patrimoine immobilier au-delà des frontières de l’hexagone, dans un secteur à forte affluence touristique, idéal pour de la location saisonnière ! 

Denormandie et Malraux : des lois pour les investisseurs dans l’ancien

Pour les investisseurs qui n’ont pas peur des gros travaux, la loi Denormandie est l’idéal pour défiscaliser son bien ancien. Pour toute acquisition d’un bien ancien éligible jusqu’au dernier jour de l’année civile 2024, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’imposition allant jusqu’à 63 000 €. Pour cela, votre maison ne doit pas coûter plus de 300 000 € et le montant total des travaux à réaliser doit représenter 25 % de la valeur de votre projet locatif.

Le mécanisme relevant du dispositif Malraux consiste quant à lui à préserver le patrimoine français en offrant des avantages fiscaux aux propriétaires investissant dans des bâtiments anciens à caractère historique, situés dans des quartiers sauvegardés. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôts sur le revenu pouvant aller jusqu’à 30 % du montant investi.

Défiscaliser immobilier : ce qu’il faut retenir

Comme vous venez de le voir, les possibilités pour défiscaliser l’immobilier sont nombreuses. Il convient à vous, en tant qu’investisseur dans la pierre, de sélectionner le dispositif d’État correspondant le mieux à votre projet locatif dans le but d’optimiser votre fiscalité.

Poursuivez votre lecture : Investir en copropriété : 5 critères à vérifier avant d’acheter

calcul rendement locatif

Comment optimiser votre fiscalité ?

Trouvez le régime fiscal le plus adapté à votre situation ! Pour cela, testez notre calculette de rendement locatif.

Marie
Marie
Customer Success Manager

Annonces exclusives Horiz.io

Voir toutes les annonces »

Vous êtes au bon endroit pour investir dans l'immobilier 🏡

Avantages à prix imbattables
Des avantages à prix imbattables

PNO, GLI, MRH, Expert comptable, retrouvez nos avantages négociés pour booster votre rentabilité

accompagnement clé en main
Besoin d'aide pour votre projet locatif ?

Besoin d'aide pour mener à bien votre projet d'investissement immobilier ? Découvrez notre offre clé en main !

gestion locative en ligne
Gérez vos biens immo avec notre logiciel

Bail, quittance, régularisation de charges… Simplifiez-vous la vie avec nos outils accessibles en ligne.

Articles similaires

Meuble de tourisme : abattement micro-Bic

Meuble de tourisme : l'abattement micro-Bic à 71%

Aujourd'hui les investisseurs immobiliers qui louent en meublé et souhaitent choisir le régime LMNP (Loueur meublé non professionnel) peuvent choisir entre le régime réel et le régime simplifié LMNP  "micro-BIC" pour leur déclaration aux impôts.

L'avantage du micro-BIC est la simplicité, pas besoin de comptabiliser toutes les charges car un abattement de 50% sur les recettes (ne dépassant pas 70 000 €) est appliqué avant le calcul de l'impôt. Il est d'ailleurs souvent utilisé par les loueurs en meublé saisonnier type Airbnb. Cependant, il existe un cas particulier qui permet de bénéficier d'un abattement de 71% au lieu de 50% sur les revenus fonciers. Auquel cas seul 29% des recettes sont taxées. Cela semble très intéressant à première vue sauf qu'il faut respecter certaines conditions.

19 Octobre 2022
tout savoir defiscalisation

Défiscalisation immobilier : lois et conditions

Si vous êtes investisseur dans la pierre, vous avez sûrement déjà entendu parler de moyens de profiter de réductions d’impôts grâce à vos acquisitions. C’est justement le sujet de cet article. Nous allons faire un point sur les lois existantes et leurs conditions pour bénéficier d’une défiscalisation en immobilier. Entre les programmes neufs comme la loi Pinel et les dispositifs relatifs aux travaux de rénovation comme la loi Denormandie, l’État français offre des avantages certains aux contribuables intéressés. Un véritable moyen d’étoffer votre portefeuille et d’agrandir votre patrimoine sans payer plein pot ! 

28 Juin 2024
stratégie pour défiscaliser via l'immobilier

Défiscaliser immobilier locatif : quelles sont les stratégies ?

Lorsque l’on recherche un moyen d’optimiser sa trésorerie personnelle, on passe par l’étape de défiscalisation : quelles solutions mettre en place pour récupérer de l’argent sur ses impôts ? Si de nombreuses méthodes existent comme faire un don à une ou plusieurs associations, s’abonner à un magazine d’information économique ou politique à l’année, engager des prestataires de garde d’enfant ou pour le ménage, etc., vous pouvez aussi regarder du côté de vos investissements financiers. Outre les versements effectués sur un PER (Plan d’Épargne Retraite) et d’autres supports d’épargne similaires, pensez à la défiscalisation immobilière !

Au sens large, cela regroupe tous les moyens de défiscaliser liés à l’immobilier (incluant donc les SCPI fiscales). Ici, nous allons nous concentrer sur les stratégies à notre disposition pour défiscaliser grâce à l’immobilier locatif, en faisant un point sur les mises à jour des dispositifs à compter de 2024.

15 Décembre 2023
amortissement immobilier définition

Qu'est-ce que l'amortissement immobilier ?

Certains achats immobiliers sont réalisés avec la volonté de profiter d’une fiscalité avantageuse, notamment grâce à la location. L’obtention de cet avantage fiscal peut alors se présenter sous plusieurs formes, dont l’une d’entre-elles s’avère être l’amortissement immobilier. De quoi s’agit-il et comment en bénéficier grâce à l’investissement locatif ? Découvrons-le ensemble dans cet article !

23 Mai 2023
fiscalité pour une location vide

Quelle fiscalité pour une location vide ?

Chaque investissement locatif rime avec fiscalité, même si le régime d’imposition appliqué varie selon la stratégie de location choisie. Même si le côté fiscal d’un placement immobilier locatif peut faire peur pour sa complexité de compréhension, si l’on prend le sujet de façon globale et qu’on le découpe ensuite par partie, l’affaire devient plus simple à appréhender. Les deux grandes familles de fiscalité immobilière tournent autour d’un choix : la location meublée ou vide. 

10 Mai 2023
Régime micro BIC en location meublée

Régime micro BIC en location meublée : définition et explications

La fiscalité est l’une des premières choses à penser lorsque vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif. Selon ce que vous choisissez, l'impact sur votre rentabilité sera plus ou moins important. Qu’en est-il de la location meublée ? Le micro BIC est-il intéressant d’un point de vue fiscal ? On vous explique tout dans cet article.

29 Mars 2023
Quel régime fiscal choisir

Quel régime fiscal choisir pour son projet locatif ?

Choisir son régime fiscal est une partie importante de la définition de son projet, afin d’optimiser au mieux ses revenus locatifs. En effet, cela impacte énormément la stratégie et le choix du bien dès le départ, afin de tout optimiser au mieux. En faisant le bon choix adapté à votre profil et à votre stratégie, vous pourrez augmenter la rentabilité de votre investissement locatif et bénéficier d’avantages non négligeables.

Alors, comment optimiser vos revenus d’investissement locatif sans payer trop d’impôts ?

29 Mars 2023
Le déficit foncier et les travaux

Le déficit foncier et les travaux

Le sujet des travaux et de la limite de déficits fonciers revient assez souvent alors je tenais à apporter des clarifications et des précisions sur le fonctionnement des calculs. C'est un casse-tête souvent ignoré par l'investisseur débutant.

27 Février 2023