En cas de mise en location meublée, alors vous dépendez du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et les loyers perçus sont considérés comme des revenus commerciaux. En cas de mise en location nue, vous appartenez au régime foncier et déclarez vos recettes locatives dans la catégorie des revenus fonciers. Ensuite, dans chaque famille fiscale, vous avez deux options : le régime forfaitaire ou le régime réel. Finalement, rien n’est plus complexe que cela. Dans cet article, nous décryptons la fiscalité de la location vide et vous découvrirez les moyens existants pour en tirer le meilleur parti !
Qu’est-ce qu’un contrat de location vide ?
On parle de location vide ou de location nue lorsque l’on met un appartement ou une maison à louer sans aucun mobilier ou équipement. En définitive, vous n’avez pas besoin de meubler l’intérieur du logement et vous n’avez pas à suivre une quelconque liste avant de pouvoir le mettre sur le marché locatif.
Toutefois, rien ne vous empêche de proposer une cuisine semi-équipée, voire totalement équipée aux locataires, ce qui peut augmenter votre taux d’occupation du bien. En effet, la cuisine étant un lieu de vie important pour n’importe quel ménage, en avoir une déjà équipée à disposition est un grand point positif, car cela réduit le budget d’aménagement intérieur de façon considérable, l’électroménager étant assez onéreux.
Généralement, un bail classique à usage d’habitation à titre de résidence principale se conclut entre le bailleur et le locataire pour une durée de 3 ans minimum et renouvelable. Parfois, la location nue cohabite avec la pratique de la colocation, bien que celle-ci se pratique davantage avec le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), attaché au régime BIC. La location d’un appartement vide implique ainsi une fiscalité différente de la location meublée, comportant ses avantages propres.
Choisir entre 2 régimes d’imposition en location nue
Le régime microfoncier pour des déclarations simplifiées
Le microfoncier est le régime forfaitaire du régime foncier qui vous est attribué automatiquement lorsque vous vous déclarez en tant que loueur d’un logement vide. Vous avez cependant la possibilité, dès le début de votre activité, de refuser ce régime afin d’opter pour le régime réel directement, comme nous le développerons plus bas.
Ici, vos démarches fiscales sont simplifiées. Lors de votre déclaration de ressources annuelle, vous devez remplir le formulaire correspondant aux revenus fonciers, et appliquer le forfait de 30 % correspondant à l’abattement pour vos charges locatives. En définitive, si vous encaissez pour 15 000 € de loyers HT sur un an, vous ne serez imposé que sur 70 % de cette somme, soit 10 500 €. Et voilà, les formalités administratives s’arrêtent là.
Si ce régime est idéal pour les débutants (les recettes locatives ne peuvent dépasser 15 000 €) ou ceux qui ont en horreur les chiffres, il n’est pour autant pas le plus avantageux lorsque l’on se lance dans l’immobilier de location nue. En effet, avec le régime microfoncier, l’administration fiscale suppose que vos charges ne dépassent pas 30 % du montant de vos recettes locatives. Si jamais il s’avère que vos dépenses réelles sont supérieures à ce montant, vous devriez opter pour le régime réel, d’autant plus que vous pourrez aussi profiter d’un autre atout de taille !
Le régime réel pour déduire toutes ses charges
Que vos frais réels dépassent le forfait du microfoncier ou que vous souhaitiez opter pour le régime réel d’office, vous faites le meilleur choix pour optimiser votre rendement locatif. Ici, il n’y a aucun abattement automatique appliqué, vous déclarez simplement l’ensemble de vos frais, dépenses et charges, pour leurs montants réels, factures et autres preuves à l’appui. Sachez que ce régime s’applique d’office dès lors que vos revenus locatifs fonciers dépassent les 15 000 € bruts. Si vous optez par vous-même directement pour le régime réel alors que vos loyers encaissés sont inférieurs à la somme juste citée, cette décision est irrévocable et ferme pendant une durée de 3 ans.
Vous pouvez alors déduire :
- la taxe foncière ;
- les frais d’agence immobilière ou de logiciel de gestion locative en ligne ;
- les dépenses de petites rénovations et réparations du bien loué vide ;
- les intérêts d’emprunt et ceux de l’assurance emprunteur ;
- etc.
Enfin, sachez qu’en plus de vous faire profiter d’une défiscalisation immobilière bien plus conséquente, selon le montant de vos charges déclarées, le régime réel vous permet surtout de créer un déficit foncier…
L’atout majeur du régime réel en location vide : le déficit foncier
Le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation immobilière mis en place par la loi Balladur en 1993 et qui permet aux investisseurs locatifs pratiquant la location vide d’alléger leur imposition si le coût de leur placement dépasse leurs recettes annuelles.
Dès lors que vos charges supportées sont plus importantes que vos loyers générés, vous vous trouvez en situation de déficit foncier (cash flow négatif). Cela peut notamment être le cas lorsque vous engagez des travaux de rénovation. Si en location meublée LMNP ce dispositif ne fonctionne pas, en tant que loueur d’un logement nu, vous en bénéficiez de plein droit. Le plafond de défiscalisation est fixé à 10 700 € par an, sauf exception. Pour pouvoir en profiter, vous devez respecter quelques conditions :
- Poursuivre la location du bien immobilier jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit. Autrement dit, dès lors que vous déclarez un déficit foncier et que vous percevez l’avantage fiscal, vous vous engagez à le garder en location encore trois années consécutives minimum.
- Les travaux dont il est question doivent avoir été payés intégralement dans l’année en cours.
- Les rénovations concernent des travaux d’amélioration de l’habitat, de réparation ou d’entretien.
Si vous cochez toutes les cases, que le déficit ne dépasse pas les 10 700 €, mais que votre revenu fiscal global n’est pas suffisant pour absorber toutes les dépenses, alors l’excédent réalisé est déductible de vos revenus globaux sur les 6 prochaines années. Enfin, retenez que ce déficit est imputable uniquement sur vos revenus soumis à l’impôt sur le revenu (IR).
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La loi Climat et le déficit foncier doublé entre 2023 et 2025 !
Pour inciter les investisseurs locatifs à rénover leurs biens locatifs, dans le cadre de la loi Climat et Résilience, le Gouvernement a décidé de doubler le plafond de déficit foncier pour les années 2023, 2024 et 2025. L’objectif est de supprimer la plus grande partie des passoires thermiques de notre marché locatif français (DPE F et G). Cette nouvelle réforme provisoire suit la réforme évolutive sur le diagnostic de performance énergétique et la progressive interdiction à la location de tous les logements en dessous de certains critères de consommation énergétique.
Ainsi, si vous souhaitez faire face aux travaux de rénovation énergétique qui vous incombe au lieu de vendre votre bien immobilier énergivore et d’en subir la décote qui va avec, vous bénéficiez d’un plafond de 21 400 € par an pendant ces 3 années. Les charges doivent donc être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, portées sur la rénovation énergétique du bien et le faire définitivement sortir d’un classement F ou G au DPE.
Calcul impôt revenu locatif : un simulateur le fait pour vous !
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Fiscalité location vide : FAQ
Comment déclarer une location vide ?
Pour déclarer vos revenus tirés de la location nue, c’est-à-dire vos revenus fonciers, vous devez remplir le formulaire n° 2042, dans la partie « revenus fonciers — location non meublée » et y indiquer le montant de vos recettes brutes et sans abattement.
Quelle est la durée de l’engagement de location en déficit foncier ?
Selon l’article 156-1-3 du Code général des impôts, après une réduction d’impôt grâce à un déficit foncier, votre bien immobilier doit poursuivre sa mise en location pendant 3 ans au minimum.
Quelle est la durée d’un bail vide ?
Le locataire doit respecter un délai de préavis de 3 mois lorsqu’il est en contrat de location nue (3 ans à tacite reconduction). En cas de localisation du bien en zone tendue, ce délai est réduit à 1 mois, auquel cas l’occupant doit le stipuler dans sa lettre de congé.
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