C'est quoi le régime micro BIC en location meublée ?
Le micro BIC est un régime fiscal qui s’applique aux revenus des locations meublées. Ce dispositif concerne les loueurs non professionnels et professionnels qui utilisent le régime du LMNP et LMP. Cette activité est d'ailleurs considérée comme une activité commerciale dont les loyers sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Pour rappel, la location meublée répond à des critères spécifiques pour bénéficier de cette qualification : meubles et équipements obligatoires pour assurer au loueur une vie confortable et décente.
Avec ce régime, il n’est pas possible de déduire les charges supportées par le propriétaire, appartenant au logement. Les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’achat de biens mobiliers ne peuvent donc pas être déduits. En contrepartie, le bailleur bénéficie d’un abattement de 50% sur les recettes locatives. Pour une location meublée touristique, l’abattement s’élève à 71%.Régime micro
BIC en location meublée : avantages et inconvénients
Avant d’opter pour le régime micro BIC sachez que ce dispositif possède de nombreux avantages, mais aussi des inconvénients qu’il est important de connaître.
Les avantages
Parmi les avantages que nous pouvons lister, nous retrouvons ceux qui concernent le régime de la location meublée. En effet, en optant pour le LMNP, vous pouvez proposer des logements meublés avec un loyer plus important (entre 10 et 25% plus cher) contrairement à une location nue. Les vacances locatives sont aussi moins élevées, de par l’attrait que portent les locataires à votre logement. En offrant des prestations modernes, vous pouvez mettre en avant votre logement avec des photos de qualité qui invitent à y vivre directement. Côté administratif, la gestion est plus simplifiée, sans l’obligation de détenir une comptabilité. Le bail est aussi plus souple dont la durée n’est que d’une année, voire 9 mois pour les locations étudiantes, contrairement à la location en nue propose des baux minimums de 3 ans. Enfin, le régime micro BIC offre un abattement forfaitaire de 50%, alors que le micro-foncier n’est que de 30%.
Les inconvénients
Le micro BIC possède aussi ses limites avec notamment une rotation plus importante des locataires suite à la souplesse du bail. Plutôt que de garder un locataire pour 3 années, voire plus, la location meublée ne permet que des baux d’un an. Ces changements récurrents entraînent des frais supplémentaires et une gestion plus importante. En ce qui concerne l'abattement forfaitaire, celui-ci est bien moins avantageux que la déduction des charges réelles et de l’amortissement. Enfin, vous êtes aussi dans l’obligation de payer la CFE, représentant la valeur locative du logement. Ce montant est déterminé par la commune. À Paris, le taux est de 16,52% en 2021 et la moyenne nationale s’élève à un peu plus de 26%.
Régime micro BIC en location : les conditions d’imposition
Comme nous l’avons évoqué en première partie, le régime micro BIC en location meublée qui s’applique sur les revenus est forfaitaire. Il n’est pas possible de déduire les charges réelles qui sont liées au bien immobilier. Pour pallier cela, l’administration fiscale applique l’abattement forfaitaire de 50%, considéré comme les charges correspondant au logement.
Le micro BIC doit respecter certains seuils selon les situations :
- Pour une location meublée classique, le seuil est de 72 600€ avec un abattement de 50% ;
- Pour une location meublée de tourisme, celui-ci atteint les 176 200€ et un abattement de 71%.
Régime micro BIC en location : la déclaration des revenus
La déclaration des revenus en micro BIC est très simple à faire. Les loyers perçus par les locations meublées sont considérés comme des BIC. Dans la déclaration, les loyers doivent être déclarés en totalité, charges comprises sur le formulaire 2042 C PRO dans la partie des revenus complémentaires. Il faut indiquer les recettes brutes sur les lignes 5NO à 5PO ou 5NP à 5PP, en fonction de votre activité. Attention, vous ne devez pas appliquer vous-même l’abattement sur le montant que vous renseignez, c’est l'administration fiscale qui s’en charge.
Les formalités étant simplifiées, vous n’avez pas besoin de fournir de déclaration de résultat, ni de point comptable.
N’oubliez pas que pour toutes locations meublées, il faut être inscrit au répertoire Sirène de l’INSEE. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez vous adresser au greffe du tribunal de commerce pour déclarer votre activité avec l’imprimé P0i (formulaire Cerfa n°11921*06). Vous obtiendrez votre numéro de SIRET à reporter sur la déclaration des revenus.
Régime micro BIC en location meublée : le cas des locations saisonnières
Les locations dites saisonnières sont définies par le Code du Tourisme tels que les maisons, appartements et studios meublés, réservés exclusivement aux locataires de passage. Ils louent en général sur de courtes durées : à la journée, à la semaine ou au mois, et n’y élisent pas domicile de manière permanente.
Dans le cas d’une location saisonnière classique (non classée), vous bénéficiez automatiquement du régime forfaitaire si les recettes de vos loyers ne dépassent pas les 72 600€ par an. L’abattement forfaitaire de 50% est appliqué, ainsi l’autre moitié sera réintégrée à vos revenus de l’année et imposées.
Pour la location d’un gîte rural, une location classée ou une chambre d’hôtes, vous pouvez profiter d’un micro BIC beaucoup plus avantageux. Pour bénéficier de l’abattement forfaitaire, les recettes ne doivent pas dépasser les 176 200€ par an. Pour ce qui est du taux, il est de 71%, ce ne sont seulement que 29% de vos loyers et charges qui sont réintégrés à vos revenus puis imposés.
Régime micro BIC en location meublée : choisir entre micro BIC et régime réel
Les loyers perçus par une location meublée en LMNP sont appelés revenus BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Outre le régime micro BIC, il existe un deuxième régime fiscal : le BIC au réel.
Le micro BIC offre une simplicité de déclaration et de calcul de l’imposition. Il peut convenir pour les propriétaires novices sur le sujet et ne dépassant pas les seuils de chiffre d’affaires imposés. Le BIC au réel permet de réduire considérablement votre imposition si les charges du logement dépassent plus de 50%. Lors du calcul de l’imposition, vous pouvez les déduire, mais aussi pratiquer l’amortissement sur le bâti. Un atout non négligeable. La déclaration de revenus est quant à elle beaucoup plus difficile et nécessite un expert-comptable.
Le régime micro BIC est donc moins intéressant fiscalement que le BIC au réel. À vous de choisir le régime qui convient le mieux à votre situation.
